Kiedy nabywa się prawo do użytkowania wieczystego?

W polskich przepisach użytkowanie wieczyste jest wzorowane na rozwiązaniach sowieckich. Zaliczane jest ono do grupy rodzajów praw rzeczowych oprócz prawa do własności oraz praw rzeczowych ograniczonych.

Użytkowanie wieczyste polega na oddaniu osobie fizycznej lub prawnej w użytkowanie nieruchomości gruntowej należącej do Skarbu Państwa, gminy, powiatu, województwa lub związku tych jednostek. Czas użytkowania wieczystego wynosi 99 lat, a w wyjątkowych przypadkach nie mniej niż 40 lat.

Prawo do użytkowania wieczystego powstaje wskutek zawarcia umowy w formie aktu notarialnego oraz odpowiednio wpisu do księgi wieczystej nieruchomości. Stronami są właściciel gruntu oddający go w użytkowanie wieczyste oraz druga osoba, która otrzymuje grunty w takiej formie.

W przepisach prawa nie znajdziemy zastrzeżeń dotyczących osób nabywających grunt w użytkowanie wieczyste. Mogą być to osoby fizyczne, prawne, jednostki organizacyjne, które nie mają osobowości prawnej.

Podmiot dokonujący oddania gruntu w użytkowanie wieczyste przez cały czas trwania umowy jest właścicielem gruntu i pobiera z tego tytułu opłatę roczną od użytkownika wieczystego.

Sposoby nabycia prawa użytkowania wieczystego – ustanowienie oraz przeniesienie

Istnieją zasadniczo dwa sposoby na nabycie użytkowania wieczystego, a mianowicie są to ustanowienie oraz przeniesienie.

Ustanowienie odbywa się mocą umowy o oddaniu gruntu w użytkowanie wieczyste i bieg czasu zaczyna się z momentem wpisania prawa do księgi wieczystej. Umowa może być wówczas zawarta zarówno w formie przetargu, jak i bezprzetargowo.

Druga forma nabycia prawa do użytkowania wieczystego to przeniesienie z doczasowego użytkownika wieczystego prawa na inną osobę. W tym przypadku podpisuje się umowę sprzedaży, darowizny albo zamiany. Nabywcą w tym przypadku może być też Skarb Państwa, jednostka samorządu terytorialnego czy związek komunalny.

Warto przy tym zaznaczyć, że poprzez ustanowienie prawa użytkowania wieczystego na zabudowanym gruncie znajdujące się na nim zabudowania stają się odrębnymi od gruntu nieruchomościami. Nabywca użytkowania wieczystego ma wtedy prawo do użytkowania wieczystego oraz prawo własności budynków.

Zatem wtedy, gdy na gruncie znajdują się budynki albo jakieś urządzenia, oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste wymaga jednocześnie sprzedaży tych budynków lub urządzeń.

• Kodeks cywilny, art. 232 – 243

• Ustawa z dnia 29 lipca 2005 roku O przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności

• Ustawa o gospodarce nieruchomościami w dziale II zatytułowanym gospodarowanie nieruchomościami stanowiącymi własność skarbu państwa oraz własność jednostki samorządu terytorialnego rozdziały: 3 dotyczącym oddawania gruntów w użytkowanie wieczyste, 4 dotyczącym przetargu oraz 8 dotyczącym opłat