Podatek od wynajmu mieszkania – ile wynosi?

Podatek od wynajmu można odprowadzać na dwa sposoby: ryczałtem albo skalą podatkową (na tak zwanych zasadach ogólnych). Każda z tych form ma swoje plusy i minusy, więc zanim zaczniesz odprowadzać podatek od wynajmu mieszkania, warto się z nimi zapoznać. Dzięki temu będziesz wiedzieć, która forma mniej obciąży Twój portfel.

Warto wiedzieć, że czynsz, który pobierasz od osoby, która wynajmuje od Ciebie mieszkanie to Twój przychód. Niestety istota podatków jest taka, że również zyskiem z wynajmu mieszkania musisz podzielić się z fiskusem. W przypadku umowy o pracę pewnie tego nie zauważasz, bo zaliczki na podatek odprowadza za Ciebie pracodawca. Natomiast przy wynajmie mieszkania trzeba robić to samemu. Oprócz tego jesteś zobowiązany do złożenia rocznego zeznania podatkowego na dedykowanym formularzu. Jakim? Zależy to oczywiście od formy opodatkowania, którą wybierzesz.

Pamiętaj, że nie ma już obowiązku zgłaszania do urzędu skarbowego samego faktu rozpoczęcia czy zakończenia wynajmu. Wyjątkiem jest tutaj umowa najmu okazjonalnego, przy której ten obowiązek wciąż obowiązuje.

Twoje zobowiązania podatkowe zaczynają się w momencie, gdy trzeba odprowadzać zaliczki na podatek lub ryczałt, a w następnym roku zgodnie z ustawowymi terminami złożyć odpowiedni PIT.

Podatek od najmu, a konkretnie jego wysokość, jest uzależniona od Twoich przychodów lub dochodów, a także sposobu opodatkowania. Przy najmie prywatnym możesz wybrać:

• skalę podatkową (zasady ogólne),
• ryczałt.

Masz pełną dowolność co do wyboru formy dzielenia się z urzędem skarbowym swoimi zyskami ze źródła dochodu, jakim jest najem mieszkania. Podatek jednak będzie miał różną wysokość.

Stawki przy skali podatkowej są takie same jak w przypadku umowy o pracę, zlecenie, dzieło czy własnej działalności gospodarczej. Mamy dwa progi podatkowe, czyli 17% od dochodu płacisz, jeżeli nie przekracza on 85 528 zł i 32% od nadwyżki.

Kluczem jest tutaj słowo dochód. Co to oznacza w tym przypadku? Czynsz od najemcy to przychód, od którego możesz odjąć koszty (np. amortyzację, wydatki na remont lokum czy część odsetkową raty kredytu hipotecznego). Powstaje wtedy dochód, od którego dopiero płacisz podatek.

Warto wiedzieć, że podatek od wynajmu w skali podatkowej oznacza możliwość skorzystania z kwoty wolnej od podatku. W tym roku wynosi ona 8 000 zł. Jeśli więc Twoje roczne dochody, opodatkowane skalą podatkową, nie przekroczą tej kwoty, to nie jesteś zobowiązany do odprowadzania podatku. Mimo tego jednak trzeba złożyć PIT. Jeśli wybierzesz skalę podatkową, to właściwym dla Ciebie formularzem jest PIT-36. Jeżeli dopiero zaczynasz swoją przygodę z wynajmem, to masz na to czas do końca kwietnia 2021 roku.

Aby poprawnie odprowadzić podatek od wynajmu, możesz wybrać również ryczałt. Podatek od najmu w 2020 r. wynosi 8,5%, gdy Twoje przychody roczne nie przekroczą 100 tys. zł albo 12,5%, jeśli są wyższe. Warto wiedzieć, że w odróżnieniu od skali podatkowej po wybraniu ryczałtu Twoje dochody z pracy się nie sumują. Limit obowiązuje tylko dla przychodów z najmu.

Warto tutaj uważać na jedną rzecz. Ryczałtem opodatkowujesz przychód, czyli pełną kwotę, którą przelewa Ci najemca. Stawka podatku jest niższa niż przy skali podatkowej, ale nie można odliczyć kosztów. W związku z tym przy ryczałcie nie można skorzystać z kwoty wolnej, tylko trzeba go zapłacić od razu – do 20. dnia kolejnego miesiąca, licząc od tego, w którym rozpoczął się wynajem mieszkania. Podatek więc trzeba zapłacić np. do 20 września, gdy pierwszy czynsz wpłynął w sierpniu.

Wybierając ryczałt, również trzeba złożyć roczne zeznanie podatkowe. W tym celu musisz wypełnić PIT-28, a czas na jego złożenie mija z końcem stycznia przyszłego roku. Warto jednak śledzić zarządzenia organów podatkowych, bo czasami zdarza się, że termin zostaje wydłużony. Dobrym przykładem jest sytuacja z tego roku, bo podatek od najmu w 2020 r. można było odprowadzić aż do 2 marca.

Jeśli wybierzesz ryczałt, to sprawa jest bardzo prosta. Wystarczy pomnożyć 8,5% albo 12,5% od miesięcznych lub kwartalnych przychodów i przelać należność na swój mikrorachunek podatkowy.

W przypadku skali podatkowej sprawa jest odrobinę bardziej skomplikowana, bo od momentu, gdy roczne przychody przekroczą 3 089 zł, trzeba co miesiąc wpłacać zaliczki na podatek. Aby je obliczyć, należy odjąć koszty (np. część odsetkową raty kredytu hipotecznego, wydatki na remont czy amortyzację) od przychodu (kwoty, którą przelewa najemca). Następnie w zależności od kwoty uzyskanego dochodu odejmij kwotę zmniejszającą podatek i pomnóż wynik razy 17% lub 32% (w zależności od tego, w którym progu podatkowym się znajdujesz).

W ten sposób wyliczysz miesięczną zaliczkę na podatek i tę kwotę przelewasz na swój mikrorachunek podatkowy. W razie problemów z wyliczeniem należności warto, chociaż na początku skonsultować się z dobrym biurem rachunkowym, aby nie popełnić błędu w odprowadzaniu podatku.

Podatek od wynajmu mieszkania najlepiej przekalkulować sobie po poznaniu Twoich przychodów i kosztów z tego tytułu. Dzięki temu zobaczysz, przy którym sposobie trzeba będzie oddawać mniej do urzędu skarbowego.

Od zeszłego roku nie ma obowiązku informowania tej instytucji o tym, jaką formę podatku od najmu mieszkania wybrałeś. Wystarczy w terminie opłacać zaliczki i wybrać odpowiedni symbol przelewu podatkowego. Dla ryczałtu będzie to PPE, a dla skali podatkowej PIT.

Generalnie zasada jest taka, że im więcej masz kosztów, tym korzystniej jest wybrać skalę podatkową. Dzięki temu wiele wydatków możesz sobie odliczyć i tym samym obniżyć podstawę do opodatkowania. Warto więc wybrać zasady ogólne, gdy remontujesz mieszkanie albo dopiero rozpoczynasz spłatę kredytu hipotecznego i są to raty malejące, na początku bardzo wysokie.

Z kolei ryczałt opłaci Ci się bardziej, gdy nie ponosisz zbyt wielu kosztów związanych z wynajmem, a do tego cenisz sobie prostotę rozliczenia. Ryczałt polecamy również wtedy, gdy istnieje ryzyko, że połączone dochody z pracy i wynajmu sprawią, że wpadniesz w drugi próg podatkowy. Przypomnijmy, że przy tej formie opodatkowania dochody się nie sumują. Możesz więc spokojnie odprowadzać podatek z etatu zgodnie ze stawką pierwszego progu.

Warto jednak samemu przeliczyć, aby dowiedzieć się, co opłaca się bardziej. W przypadku problemów najlepiej skonsultować się na początku z księgową lub księgowym. Pamiętaj, że raz w roku (na początku) możesz zmienić to, jaki podatek od najmu chcesz płacić.