Czy dostanę kredyt hipoteczny bez wkładu własnego?

Z pojęciem wkładu własnego spotkamy się wówczas, gdy zechcemy zaciągnąć kredyt hipoteczny (przy kredycie gotówkowym wkład własny nie jest wymagany, choć konieczność jego uiszczenia może pojawić się także przy kredycie samochodowym i kredycie inwestycyjnym).

Wkład własny to finansowy udział kredytobiorcy w zakupie nieruchomości, ziemi bądź działki. Należy być świadomym tego, że nawet najlepszy kredyt hipoteczny nie pozwoli nam sfinansować 100% planowanej inwestycji. To, ile minimalnie musi wynosić wkład własny, jest ściśle określone przez przepisy. Kwestię dobrych praktyk w tym zakresie reguluje Rekomendacja S. Aktualnie obowiązujący 20% wkład własny, to zgodnie z tym rozporządzeniem, docelowy poziom zabezpieczenia. Podkreślmy jednak, że wartość ta dotyczy minimalnego wkładu własnego. Oznacza to, że jeśli tylko kredytobiorca dysponuje wystarczającym środkami, może wnieść wyższy wkład własny. Co do zasady: im wyższy wkład własny posiadamy, tym lepszymi (bezpieczniejszymi) klientami jesteśmy dla banku. Co oczywiste, wyższy wkład własny oznacza także, że potrzebujemy mniejszej kwoty na sfinansowanie zakupu wymarzonej nieruchomości.

Kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego był możliwy do dostania, jeszcze kilka lat temu. Obecnie, takiego produktu jak kredyt bez wkładu własnego na rynku usług bankowych próżno szukać. Jest to spowodowane wprowadzoną w 2014 roku przez Komisję Nadzoru Finansowego (KNF) Rekomendacją S. Od tego momentu wymagany przy kredycie hipotecznym wkład własny wzrastał średnio o 5% w skali roku i obecnie wynosi on 20%. W niektórych bankach spotkamy się z wkładem własnym wynoszącym 10% pod warunkiem, że wykupimy ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Obecnie, panująca pandemia sprawiła, że lista banków, które udzielą nam kredytu wówczas, gdy posiadamy jedynie 10% wkład własny, jest coraz krótsza. Większość instytucji finansowych, zaostrzyła politykę kredytową, co sprawiło, że kredyt hipoteczny bez wkładu własnego jest dziś jeszcze trudniejszy do dostania.

Jak już podkreślaliśmy, kredytu hipotecznego, jeśli nie dysponujemy wkładem własnym, nie otrzymamy w żadnym banku. Na szczęście dla przyszłych kredytobiorców, istnieją pewne sposoby na to, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego. Dodajmy jednak, że brak środków pieniężnych, nie oznacza, że nie będziemy musieli przedstawić żadnej formy zabezpieczenia. Warto także mieć świadomość tego, że nie każdy bank zgodzi się na to, by zastąpić wkład własny np. posiadaną działką czy nieruchomością. I tak wkładem własnym mogą być:

Część banków może zgodzić się uznać za wkład własny środki, które odkładamy w ramach IKE czy IKZE. Nie jest to jednak regułą, dlatego warto upewnić się, czy bank, w którym zamierzamy ubiegać się o kredyt hipoteczny, pozwoli nam skorzystać z takiego rozwiązania.

Warto wiedzieć, że aby sięgnąć po taką możliwość, nie musimy wypłacać wszystkich, posiadanych środków. Bank zabezpieczy je jedynie do wysokości wymaganego wkładu własnego. Istotne jest także to, że środki pieniężne z konta emerytalnego, nie powinny zostać spożytkowane na spłatę kredytu. Przedwczesna ich wypłata wiązać się będzie z dodatkowymi kosztami takimi jak prowizja czy konieczność uiszczenia podatku dochodowego. Co więcej, spłata kredytu hipotecznego przed terminem, zwłaszcza w pierwszych latach trwania umowy kredytowej, także może wiązać się z dodatkowymi opłatami, które bank naliczy sobie na to, że nie będziemy już korzystać z pożyczonych środków.

Co ważne, nie musi być ona naszą własnością. Kredyt hipoteczny zabezpieczyć inną nieruchomością możemy także wtedy, gdy ta należy do kogoś innego. Co oczywiste, osoba, która jest właścicielem nieruchomości, musi zgodzić się na to, by posiadany przez nią lokal, stanowił formę zabezpieczenia. Ponadto, poza samą zgodą, konieczne będzie także to, by właściciel nieruchomości, przystąpił do kredytu razem z osobą, która planuje zakup mieszkania (sam wpis do hipoteki nie wystarczy).

Jeśli jesteśmy właścicielami działki, na której planujemy postawić nasz wymarzony dom, to może ona zastąpić brakujący wkład własny. Aby było to możliwe, konieczna jest wycena działki przez rzeczoznawcę i to nawet wtedy, gdy w akcie notarialnym jej wartość została już określona. Bank weźmie pod uwagę zarówno wartość samej działki, jak i wartość przyszłej nieruchomości.

Jest to jedno z najczęściej wybieranych przez przyszłych kredytobiorców rozwiązań. Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego mogą wykupić osoby, które posiadają minimum 10% wymaganego wkładu własnego. Tym samym, nie jest to opcja dla osób, które nie dysponują żadnymi środkami finansowymi.

W dosłownym sensie kredyt mieszkaniowy bez wkładu własnego nie istnieje na rynku usług bankowych. Wymagany wkład własny 2020 wynosi 10% lub 20% w zależności od banku. Należy jednak liczyć się z tym, że im mniejszym wkładem własnym dysponujemy, tym gorsze warunki umowy kredytowej, mogą zostać nam zaproponowane. Przy niskim wkładzie własnym bank ma również prawo odmówić nam kredytu.

Warto dodać, że konieczność wniesienia wkładu własnego zabezpiecza nie tylko interesy banku, ale i kredytobiorcy. Co oczywiste, najlepszym sposobem na to, by zgromadzić wymagany wkład własny, jest systematyczne oszczędzanie na ten cel. Jeśli planujemy zakup nieruchomości, warto jest rozsądnie planować domowy budżet i maksymalnie ograniczyć zbędne wydatki. Tyle w teorii. W praktyce, biorąc pod uwagę galopujące ceny nieruchomości i średnią wysokość pensji w Polsce, to większość osób środki na własne cztery kąty, musiałaby odkładać przynajmniej przez kilkadziesiąt lat.

Jeśli nadal nie jesteś pewien tego, czy możliwy jest kredyt hipoteczny bez wkładu własnego, to przypominamy, że takiego kredytu nie ma w ofercie żadnego z polskich banków. Istnieją wprawdzie sposoby na to, jak kupić mieszkanie bez wkładu własnego, jednak nawet one zakładają, że posiadamy jakąś inną niż środki pieniężne, formę zabezpieczenia.

Najprostszym sposobem na to, by otrzymać kredyt hipoteczny nawet jeśli nie dysponujemy wymaganym wkładem własnym, jest wspomniane już ubezpieczenie niskiego wkładu własnego. Aby z niego skorzystać nie musimy być właścicielami działki czy nieruchomości, nie będzie także konieczne posiadanie konta emerytalnego. Po takie rozwiązanie może sięgnąć każdy, kto zgromadził, chociaż połowę wymaganych środków. Dla wielu kredytobiorców jest to jedyna szansa na to, by zostać właścicielami swoich wymarzonych, czterech kątów.

Dla tych, którzy chcieliby wziąć kredyt bez wkładu własnego i sfinansować go z kredytów lub pożyczek, mamy złe wieści. Niestety, dla osób zainteresowanych kredytem hipotecznym – wkład własny nie może pochodzić ani z kredytów, ani z pożyczek. Ponadto, nawet gdyby było to możliwe, to obie formy zewnętrznego finansowania, obniżyłby zdolność kredytową przyszłego kredytobiorcy. To zaś oznacza, że mógłby nie otrzymać kredytu, mimo posiadania wymaganego przez bank wkładu własnego.